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| 不動産鑑定 |
 不動産鑑定とは |
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不動産鑑定とは、一言で言えば「不動産の価値（価格）」を判定することです。
不動産会社が行う査定は、あくまで営業ツールとしての「無料査定」が
中心ですが、不動産鑑定はこれとは異なります。
無料査定は、不動産鑑定士の行う「査定業務」とは異なり、お客様が売りたい物件が
「○○円程度」という相場を示すことが多く、立証資料としては利用できない程度のものが
多いと思われます。
その多くは、「中古車の査定」と同じようなものであると考えて頂ければ良いと思います。
しかし、「無料査定」にはそれなりの意味もあり、それを否定することはできません。
例えば、売りたい人が、その「売り」を頼むべき不動産業者を選別するため等においては、
どんどん活用すべきでしょう。
それに対して、不動産鑑定士の行う鑑定評価は、
資格を有する不動産鑑定士しか行えない
「独占業務」であり、「鑑定評価基準」に基づいて
行う、実証的なものです。
しかし、不動産鑑定評価は費用もかかることから、
お客様のニーズに応え、不動産鑑定士も「査定」を
行っています。
但し、査定といっても、日頃から不動産の評価を
行っている不動産鑑定士が行うものなので、
当然のことながら体裁も内容も「無料査定」とは
異なってきます。 原則として、「鑑定評価」は
「鑑定評価基準」というものに即して行われる
べきもので、「査定」は形式や様式は基本的には自由です。
その結果、信頼性や責任度合いは、「鑑定評価」の方が強いと言えます。
しかし、「鑑定評価」の場合は、評価料が高く、査定の場合は料金が安いところから、
お客様のニーズによっては、「査定」の方が「お得・有益」なことは多くあります。
◆不動産鑑定⇒ 不動産鑑定士の独占業務
◆不動産査定⇒ 不動産鑑定士の独占業務ではない
1、不動産会社が営業ツールとして行っている無料査定（中古車の査定に近似）
2、不動産鑑定士が行う有料査定（それなりに理由がある方が依頼）
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| 不動産鑑定士が行う「不動産鑑定」と「不動産査定」の違い |
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では、具体的に、不動産鑑定士が行う「鑑定」と「査定」では、何が違うのでしょうか？
不動産査定も、当社場合は１０ページから２０ページとそれなりのボリュームはあります。
しかし、不動産鑑定は、これよりも出来上がりのページ数が多くなります。
価格計算の過程により、日本語の説明文や各種の記述の量もケース毎に異なってきます。
説明文も単なる日本語の羅列ではなく、価格が導き出される理由や根拠の説明もなされる
ので、深く意味のある部分です。
また、納期の点においても、差が生じます（鑑定の方が時間がかかります。）
一番身近な例として「更地」の評価手法を考えてみます。
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 都内の3,000㎡の大規模な既成市街地の更地の場合の評価手法 |
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1.取引事例比較法（実際の取引事例から比較して価格を判定）
2.土地残余法（収益還元法といわれるものです）
3.開発法（土地の開発を想定して価格を求める）
と、基本的には3つの手法を用いるのが通常です。
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1.取引事例比較法（実際の取引事例から比較して価格を判定）
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と、一つの手法による場合の査定も多くあります。ただし、査定料金にも幅があり、
査定の場合でも上記の「土地残余法」や 「開発法」 を併用する場合もあります。
「査定」か「鑑定」か？導き出された価格の「利用目的」が、決定ポイントです!!
つまり・・・・
1、裁判などの時に強い、立証資料が欲しい
→鑑定評価が望ましい
2、売買の参考価格を知りたい
→査定（但し、厳密な鑑定を望む方は別）
3、借地非訟事件
→査定や意見書でも参考となる場合はある
（何が要求されるか事件毎によって異なるので弁護士等に相談）
4、遺産分割
→相続人全員が納得の上で、費用を抑えたい場合は査定、
他の相続人に対する交渉材料なら鑑定
5、同族会社間の売買
→依頼者のニーズにより、査定又は鑑定
私見ですが、参考価格で足りる場合は査定で良いと思われます。
すなわち、もともと争いになる可能性が低い交渉の中で、お互いが参考価格を規準にして
交渉に応じようとする姿勢がある場合や第３者に提示する資料ではなく、自分自身だけが
価格を知りたい（売買の参考として）場合等は「査定」で良いと思われますし、
実際このような依頼が最も多いと言えます。
しかし、この場合でも、まずは、ご相談されることをおすすめします。
公の機関（裁判所・税務署等）に提出する場合は、基本的に鑑定評価となります。
利用目的とは別に、とにかく厳密さがほしいという方は「鑑定」です。
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